В 2025 году установлен рекорд в жилищном строительстве

Принято считать, что жилищное строительство является своего рода «барометром экономики». Если исходить из этого утверждения, то дела в нашей экономике за последние два года просто идеальные. Судите сами. В прошлом году в Армении были введены в эксплуатацию рекордные 2270 тыс. квадратных метров жилой площади. Отметим, что «миллионную» планку в жилищном строительстве пересекли ранее, однако прошлогодний бум выделился небывалым объемом (см. нижеследующий график).   

Учитывая, что строительство высотных многоквартирных зданий и индивидуальных жилых домов (именуемых в народе как «собственные дома») длится в среднем 3-4 года, сей рекорд готовился давно.  

Причины повального увлечения строительством жилья всем понятны. Унаследованный с советского времени жилищный фонд в стране безнадежно устарел, и «скромные» параметры стандартных квартир (кроме, может быть, знаменитых «сталинок») и «собственных» домов, перестали отвечать возросшим запросам финансово преуспевающих граждан. Ну, а тем, кто финансово не очень преуспевал, тому на помощь пришла ипотека.

Напомним, что формирование современного рынка квартир началось в первой половине 90-ых. Тогда, после приватизации государственных квартир, их владельцы получили юридическое право распоряжаться своей недвижимостью, в том числе продавать ее. Каковой возможностью они, владельцы (не все конечно, но многие), оперативно  воспользовались. Тем более, что покупатели оной недвижимости сразу нашлись. Образовался вторичный рынок жилья, и вскоре цены на квартиры в Ереване, а затем и в провинции, приблизились к «евростандартам». И, в отдельных случаях, даже перешли их.  

Лавинообразно возрос покупательский спрос на жилье в административном районе столицы Кентрон. Многие наши нувориши, ранее тихо себе проживающие на окраинах Еревана, а также в провинции, вдруг почувствовали непреодолимую тягу к «элитному» центру столицы. На этот факт оперативно среагировали застройщики. В кратчайшие, с точки зрения долгостроя, указанный центр был буквально нашпигован новыми многоквартирными зданиями, и строительные организации вынужденно перешли на окраины. Тем более, что кое-какие льготы (скажем, возврат подоходного налога покупателям квартир у застройщиков)  последовательно, начиная именно с того самого центра, были сняты в Ереване.

За одним лишь исключением – нового квартала Дефанс Хаузинг (Defanse Housing), где цены «квадрата» площади квартир варьируются, по сведениям, в пределах 560-700 тыс. драмов. В эквиваленте это составляет примерно $1485-1860. Кстати, доллар в текущем десятилетии у нас заметно «полегчал». Курс заморской валюты снизился в 1,3 раза - с 503,8 драмов в 2021 году, до 387,0 драмов в 2025 году. Это внесло свои коррективы в рыночные цены недвижимости, выраженные в драмах.

В прошлом году жилищное строительство, в подавляющем большинстве, проводилось за счет организаций, а также населения, совместная доля которых в отчетном году достигала 98,1%. Оставшиеся, чисто символические 1,9%, пришлись на госбюджет и гуманитарную помощь. Из нижеследующего графика наглядно видно, что по масштабам ввода в действие жилой площади «население», в отдельные годы, опережало организации. Однако с 2024 года соотношение кардинально изменилось, за счет стремительного роста показателя по организациям.     

Если условно принять, что «организации» преимущественно заняты возведением многоквартирных домов, то напрашивается вывод о резком, буквально взрывном росте предложения на первичном рынке квартир, особенно в столице. Заметим, что в прошлом году, из введенной в эксплуатацию в республике 2270 тыс. кв. метров жилой площади, 1575 тыс. кв. метров (т.е. почти 70%) пришлось за счет организаций в Ереване.

Общеизвестно, что столичный рынок квартир отличается от провинциального рынка большим объемом и высокой динамичностью. Так что тут буквально золотое дно для продажи квартир. В прошлом году, из 21,2 тыс. проданных в республике квартир, более 15,2 тыс. (или же 72%) пришлись на столицу. Между тем доля столицы в республиканском фонде квартир, по состоянию на начало прошлого года, не достигала планки в 55%. Несомненно, здесь определенную роль сыграло массовое строительство многоквартирных зданий в нашем «мегаполисе». 

Если суммировать жилую площадь, возведенную за счет всех источников финансирования, то доля столицы в общем показателе страны достигает 75% (см. график 3).

Область Котайк отдельно представлена в графике из-за более высоких, чем у других областей страны, показателей ввода в эксплуатацию жилой площади. В области особенно интенсивно возводились жилые дома в городе-спутнике столицы – Абовяне, а также в популярном курортном городке Цахкадзор.

Удельный вес Еревана в общей численности постоянного населения Армении составляет примерно 37% по состоянию на 1 января 2026 года. То есть вдвое меньше указанной выше доли в количестве проданных в прошлом году квартир в стране. По нашей оценке, не претендующей на ювелирную точность, около 80% ереванцев проживают в квартирах. В провинции же картина прямо противоположная Еревану – из жителей большинство (около 64%, то есть почти 2/3) проживают в «собственных» домах.  

Привычная картина нынешнего села в Армении – это массивы из «собственных», индивидуальных домов. Но, оказывается, многоквартирные здания в сельской местности также наличествуют. По состоянию на начало прошлого года, там насчитывалось свыше 6,7 тыс. многоквартирных домов. Понятно, что эти дома даже отдаленно не схожи с современными зданиями. Ведь под названием «многоквартирные дома» в селах часто скрываются допотопные бараки для рабочих, а также приватизированные помещения различных контор советского времени. Поэтому почти 94% этих «многоквартирных» домов представлены одно- или двухэтажными зданиями. 

Проиллюстрируем сказанное примером городка Дастакерт, расположенного на северо-западе Сюникской области, на живописных склонах Зангезурского хребта. В далеком 1951 году сей населенный пункт, имея небольшое градообразующее предприятие, приобрел статус поселка городского типа. С тех давних пор в городке сохранились семь обветшалых многоквартирных домов, из коих шесть двухэтажные, и лишь одно – четырехэтажное. Годы назад Дастакерт стал известен нашей общественности тем фактом, что здесь находились самые дешевые квартиры в Армении. Причина тривиальная – покупателей приобрести здесь недвижимость не находилось.   

Возвращаясь к теме жилищного строительства, отметим, что в прошлом году, из проданных в Армении 21,2 тыс. квартир, около 9,2 тыс. квартир (или же свыше 43%) было куплено от застройщиков. То есть по объему продаж первичный рынок квартир уже почти сопоставим с вторичным рынком. С определенной точки зрения, это можно считать положительным явлением.

Понятно, что массовый ввод в эксплуатацию многоквартирных домов способствует формированию покупательского спроса. По сравнению с предыдущим годом, количество сделок по купле-продаже квартир возросло в прошлом году на 5,5 тыс. (или же более чем на 35%). Многие могут связать этот рост с массовой иммиграцией в Армению иностранцев, в основном граждан России. Однако иностранные граждане приобрели в прошлом году менее 1,1 тыс. квартир, что составляет лишь 5% от общего количества проданных в этом периоде квартир. Годовой прирост количества квартир, купленных иностранцами, составил менее 0,4 тыс. единиц, или же примерно 7% от указанного выше общего прироста. Да и «иностранцы», как можно предположить, в основном представители нашей диаспоры из ряда стран.        

Как указывалось выше, ипотека позволяет вовлекать в контингент покупателей те слои населения, финансовые возможности которых не позволяет приобретать дорогостоящее жилье. В прошлом году в стране было осуществлены 8363 сделки ипотечных залоговых сделок по квартирам, из них 5679 сделок (около 68%) пришлись на столицу. На другие города республики пришлось 2148 сделок (26%), а на села - 536 сделок (чуть более 6%). Добавим, что количество таковых сделок в прошлом году возросло, по сравнению с предыдущим годом, на 2420 единиц, или же в 1,4 раза.

Ясно, что ипотека не имела бы такой размах без льготных программ, особенно по возврату подоходного налога покупателям квартир от застройщиков. Масштабы этой программы, для Армении, впечатляющие. За последние десять лет ее бенефициариям было возвращено из государственного бюджета, в эквиваленте, свыше полумиллиарда долларов США. Это позитивные стороны ипотеки. Есть, конечно, и риски, неизбежные для банковских кредитов всех видов. Но, наш Центробанк, судя по всему, ставит жесткие ограничения в этой сфере, которые предотвратят образование «пузыря» на рынке недвижимости.